Durante la vida laboral de cada uno de nosotros tenemos que cotizar obligatoriamente parte de nuestro sueldo y parte de esa cotización va a una AFP.
Este aporte que hacemos nos permite a futuro que, terminado nuestra vida laboral, o por incapacidad para seguir trabajando, la AFP nos pagará un monto de dinero de forma mensual y es nuestra Pensión.
Nota: Este Blog no tiene la intensión de polemizar o de generar alguna controversia con la industria de las AFP, solo de mostrar que hay estrategias de inversión que pueden tomar los inversionistas en Activo Inmobiliario para complementar y mejorar sus ingresos futuros.
Existen varias estrategias de inversión para que los inversionistas formen su portafolio de inversiones. Cada una de esas estrategias deben tener un objetivo y un horizonte o duración de esa inversión.
Entonces ¿cómo me pueden ayudar los Activos Inmobiliarios a complementar y mejorar mi pensión futura?
Definiremos una estrategia que constará de dos partes. La primera definir nuestro objetivo, en este caso (como ejemplo) “Tener un buen pasar en mi vejez, y que el dinero no sea problema”.
Con esta primera definición, condiciona en parte a la segunda, nuestro horizonte de inversión. La segunda parte de nuestra estrategia tendrá un horizonte de Largo Plazo, pensando que, si en este momento tengo 25 o 45 años, nuestra mirada estará puesta para cuando tenga más de 65 años.
Los Activos Inmobiliarios tienen dos virtudes que los hacen ideales como solución para resolver nuestro objetivo. Estos son:
- Tienen plusvalía.
- Generan ingresos en forma de renta y que se va incrementando en el tiempo.
La plusvalía es la medida que va incrementando el valor de la propiedad durante el tiempo. Para que la propiedad tenga plusvalía se debe considerar factores externos a ella que influirán en el valor de la propiedad.
Por ejemplo: barrio habitacional consolidado; llegada del Metro en las cercanías de la propiedad; si es un departamento, que posea una eficiente administración y buenos vecinos; un barrio emergente con buenas perspectivas de crecimiento, etc.
La plusvalía en Chile según el Banco Central se mueve en un rango de 3% a 5% anual y lo refleja el Índice de Precios de la Vivienda o IPV.
Fuente: Banco Central de Chile
Lo anterior nos asegura que mantener nuestro activo por un periodo largo de tiempo, este tendrá un valor mayor al momento que fue comprado.
Por lo tanto, si lo deseo vender después de 5 años de haberlo comprado, podré haber generado una utilidad que me permitiría poder comprar uno o más Activos Inmobiliarios y así aumentar mi patrimonio.
No hay que olvidar algo y que debe estar siempre presente, la plusvalía depende de factores externos a la propiedad que hacen que esta tenga un valor comercial mayor que al momento de haberla comprado. Es por eso, que siempre hay que estar atento a que esos factores externos vayan mejorando. Por ejemplo, “que el barrio sea un lugar seguro”, “desarrollo de proyectos similares al que invertí”, “mejoramiento del transporte público”, etc.
En cambio, si vemos que los factores externos van desmejorando durante el tiempo, una buena estrategia de salida será la venta del Activo.
La otra virtud que poseen los Activos Inmobiliarios es que son generadores de flujos de ingresos, debido a que estos estarán arrendados y generarán una renta.
Hay que considerar que, si armas bien tu contrato de arrendamiento, este va a generar una rentabilidad excepcional. Y que debe tener un contrato de arrendamiento para que te generé una rentabilidad excepcional, son dos cosas:
- Fijar el canon de arriendo en UF.
- Fijar un reajuste anual de X%
De lo anterior se desprende dos situaciones:
Primero, fijar el canon de arriendo en UF tiene todo sentido por lo siguiente: lo más seguro es que al comprar el Activo solicitaste un crédito hipotecario y este está fijado en UF.
Entonces al fijar el canon en UF no se genera un diferencial mayor entre el valor del dividendo que debes cancelar mensualmente y el canon pagado por el arrendatario.
Segundo, que el canon tenga un reajuste anual de X% (entre 1% y 5% es lo normal), permite que el valor del canon se vaya actualizando anualmente y se vea reflejado en él la plusvalía que está obteniendo el Activo Inmobiliario.
Fuente: Elaboración propia
El gráfico muestra como va evolucionando anualmente el dividendo versus el arriendo.
Y acá está la clave de cómo funcionan los Activos Inmobiliarios y porque son tan buenos invertir en ellos.
Cuando uno compra un Activo Inmobiliario con un crédito hipotecario a tasa fija, el valor del dividendo se fija en un monto fijo mensual durante toda la vida del crédito.
En cambio, el canon de arriendo se fija a un valor de mercado en UF y, además, posee un reajuste anual en X%.
Esto empuja a que cada año el valor del canon de arriendo vaya aumentando en términos reales, si es que el canon fue fijado en UF.
Hay años, principalmente en los primeros, en que el valor del arriendo anual no alcance a pagar el total del dividendo anual y tu tengas que poner de tu bolsillo la diferencia. No te preocupes, recuerda que, si hiciste un buen contrato de arriendo, este se irá actualizando anualmente y pronto verás que estará con rentabilidades positivas.
Se consideró que no todos los años el Activo Inmobiliario estará arrendado los 12 meses. Habrá años que de seguro cuando se vaya el arrendatario, podrás tener un mes (o menos) de vacancia.
Con lo anterior, ya podemos construir en el Largo Plazo nuestras inversiones que permitirán aumentarán mi patrimonio y, además, estos Activos Inmobiliarios generarán rentas que aumentarán mis ingresos futuros y así complementar, y mejorar mi pensión futura.
La estrategia anterior se puede complementar y modificar según sean los tiempos que vayan corriendo. Nada permanece constante en el tiempo, por lo cual, siempre debemos estar revisando lo que pasa en el mercado, educarnos financieramente y revisar nuestras inversiones.
La mejor estrategia es nunca mantenernos conformes.
En Guiinda estamos para asesorarte de forma gratuita para que tengas claro como funciona la inversión inmobiliaria.
