Hay varías estrategias que pueden ser usadas al momento de invertir en un activo inmobiliario.

Una de las que más me gusta es la Recuperación del IVA.

Pero, qué es el IVA y por qué lo pago al momento de comprar un bien inmueble.

El IVA es el Impuesto al Valor Agregado que grava la venta de bienes y prestaciones de servicios que define la ley del ramo, efectuadas entre otras por empresas comerciales, industriales, mineras y de servicios, con una tasa vigente a partir del año 2003 del 19%. Este impuesto se aplica sobre la base imponible de ventas y servicios.

A partir del año 2016, si vas a invertir en una propiedad deberás pagar el IVA y la inmobiliaria deberá emitir una factura a nombre de la Persona Jurídica.

Esto generó que las propiedades nuevas se encarecieran. Pero existe una alternativa para que inversionista recuperen ese IVA y volver su inversión más rentable.

Dentro de la “Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios” o llamada LIVS, está el Artículo 27 bis la que nos permite recuperar el Remanente Crédito Fiscal acumulado en la compra del inmueble. En simple, nos permite la devolución del IVA que se pagó en la adquisición de un inmueble.

Ahora, para recuperar ese IVA debes tener en cuenta lo siguiente:

1. Tener iniciación de actividades en Primera Categoría y estar afecto a IVA, y esto debe ser anterior al momento de recibir la factura de compraventa.
2. Se debe realizar la compra a nombre de la persona jurídica que esta afecta a IVA.
3. Se debe declarar en la factura que la compra es de un “Activo Fijo”.
4. El IVA Crédito Fiscal se debe soportar como mínimo 2 meses consecutivos.
5. Al tercer mes, ya puedes solicitar la devolución del IVA, llenando el formulario 3280. Este trámite lo puedes realizar desde la pagina web del SII (Servicio de Impuestos Internos).
6. El inmueble debe ser destinado a una actividad económica y en nuestro caso, a la renta.

Para tener en cuenta, cuando se solicita la devolución del IVA solo se recupera entre un 12 a 16%. ¿Por qué sucede esto? Esto pasa, ya que el terreno donde esta edificado el edificio esta exento al pago del IVA. El monto varía entre un 12 a 16%, debido a que la proporción del costo del terreno y la edificación no es constante y depende de proyecto a proyecto.

Te recomendamos que, al momento de celebrar la Promesa de Compraventa, se incorpore a esta un artículo, como el siguiente:

“Articulo XX: el Promitente Vendedor deja expresa constancia que la promesa del inmueble objeto del presente instrumento, así como la compraventa definitiva, se encuentra afecta al Impuesto al Valor Agregado en conformidad a la Ley número 20780 de fecha 29 de septiembre de 2014 y su modificación la Ley número 20899 de 8 de febrero de 2016 y que el pago de dicha carga tributaria es de su exclusiva responsabilidad.”

Hasta el momento no parece complicado recuperar ese IVA que me facturaron al momento de realizar la compra del activo, pero si te recomendamos que el tramite lo realice un contador, ya que el SII, al momento de hacer la solicitud de recuperación del IVA, puede solicitar más antecedentes contables de la empresa.

Ahora, ya realizaste la inversión del activo y ¿qué sigue?

Como ese activo está destinado a renta y fue adquirido por un contribuyente de Primera Categoría, es que al momento de percibir los arriendos estos deberán ser facturados.

Acá tenemos otra oportunidad para bajar la carga del IVA.

Esto lo da el Articulo 17 de la LIVS, la cual dice:

“En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.”

Con un ejemplo queda más claro:

1. Supongamos que tenemos una propiedad con un avalúo fiscal de $100.000.00.
2. El 11% será $11.000.000, y llevado a 12 meses, sería $916.667.
3. También, supongamos que la propiedad se arrienda en $1.000.000.
4. Esto implicaría que la reducción en la renta mensual sería $1.000.000 – $916.667 =$ 83.334.
5. Entonces el IVA a pagar sería $83.334 x 19% = $15.833.

Lo último, como bien es sabido y es un requisito para realizar el proceso anterior, es que el activo arrendado debe estar amoblado.

Acá hay un mínimo o Suficiencia de los elementos accesorios al inmueble que lo define el SII en su resolución Ex. SII N°53 del 25 de mayo de 2021, que dice:

“Inmueble con destino habitacional: en este caso, debe contar con aquellos bienes muebles que permitan la pernoctación y alimentación de las personas.

Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae sobre un departamento de uno o más dormitorios, una cocina y un baño, se entenderá que el inmueble cuenta con muebles suficientes para considerarse amoblado si, a lo menos, incluye lavamanos, inodoro, tina o receptáculo para bañarse, una o más camas u otros muebles de similar naturaleza, así como también algunos enseres, tales como mesa de comedor, sillas, vajilla, refrigerador, horno o cocina, que permitan el alojamiento de una o más personas.

Por el contrario, no serán considerados para estos efectos, aquellos inmuebles por adherencia, tales como repisas u otros de similares características, ni por si solos las cocinas u hornos empotrados.”

Si el inversionista sigue esta estrategia de inversión, podrá tener las siguientes opciones para reinvertir:

1. Podrá reinvertir el monto recuperado en la compra otro activo inmobiliario.
2. Con el monto del IVA recuperado, podría prepagar parte del crédito hipotecario y así bajar el dividendo, haciendo que el arriendo se haga más rentable.
3. Invertir en otros instrumentos financieros.

Esta estrategia que proponemos ayuda para que tus inversiones en activos inmobiliarios sean más rentables y dar un dinamismo mayor a tu capital.